21世纪经济报道记者陈植上海报道 为了支持住房租赁市场稳健高质量发展，金融监管部门再出“大招”。
近日，中国人民银行、国金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（下称《意见》），就金融支持住房租赁市场发展提出17条具体意见，包括支持住房租赁供给侧结构性改革、建立健全住房租赁金融支持体系、加强住房租赁信贷产品和服务模式创新等。
“《意见》也被业界称为住房租赁金融17条，也是近年金融支持住房租赁市场发展的最大举措。”一位城商行对公业务部门负责人向记者直言。
在他看来，《意见》对金融支持住房租赁市场发展，提出三大要求：
一是金融机构需合理分工，即商业性金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，满足各类住房租赁主体合理融需求；政策性开发性金融机构则在符合自身职能定位与业务范围前提下，为保障性租赁住房建设运营提供融；
二是创新规范相关金融产品。即住房租赁信贷产品应功能明确，期限和利率定价合理，风险评价和贷后管理完善；直接融产品应结构简单清晰、定价透明，金用途真实合规，市场约束和运行机制健全有效。
三是大幅优化信贷与本市场配置，信贷市场侧重满足各类主体开发建设、购买租赁住房，以及住房租赁企业流动性和日常运营需求。本市场则聚焦发展住房租赁长期投融工具；且信贷市场和本市场可根据住房租赁不同环节收益和风险特点，协同配合、合理接续。
“此外，《意见》提出稳步发展房地产投信托基金，或将有效解决以往本在住房租赁领域的项目退出难题，吸引更多本积极参与住房租赁市场投融。”一位房地产基金投总监向记者直言。
在多位业内人士看来，当前国内住房租赁市场发展仍处于初级阶段，具体表现在两大方面，一是与欧美国相比，国内长租公寓投占比较低，行业整体发展环境仍需完善；二是住房租赁业务往往具有投入高、回报周期长的特征，目前国内仍缺乏“募投管退”的运作闭环，难以引导更多本入场。《意见》的面世，或将充分发挥市场机制并构建完善的投融体系，解决住房租赁市场高质量发展的诸多瓶颈。
中信证券认为，随着《意见》实施，加多个地方政府积极推进“三大工程”，均有望对银行信贷起到显著的拉动作用。就贷款属性而言，住房租赁市场与“三大工程”的相关贷款均呈现长期稳定特征，且在相关政策支持的环境下，银行信贷金供给有望持续增加，不但将促进房地产市场平稳健康发展，还能显著改善房地产信用风险预期。
银行发力住房租赁市场信贷投放
去年2月24日，人民银行、原银保监会起草《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，旨在培育发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展。
一位银行人士向记者透露，相比征求意见稿，此次《意见》的整体框架基本保持一致，条款修改主要表现在三大方面：
一是住房租赁开发建设项目金比例更加灵活。比如征求意见稿里的“项目本金比例应不低于开发项目总投的20%”，被改为“应符合国务院关于固定产投项目本金制度相关要求”。
此前，国务院在2015年发布《关于调整和完善固定产投项目本金制度的通知》，对房地产项目的出要求是“保障性住房和普通商品住房项目维持20%不变，其他项目由30%调整为25%”。业界认为在短期内，住房租赁项目的本金出比例仍将参照20%执行，直到新的住房租赁建设本金规定出台。
二是《意见》允许对住房租赁团体购房贷款按风险合理定价，明确住房租赁团体购房贷款利率由商业银行综合考虑借款人风险状况、风险缓释措施等因素合理确定。
三是《意见》注重项目开发与运营融的“可接续”――明确对于开发建设和持有运营为同一主体的租赁住房项目，商业银行在发放开发建设贷款时，可同时签订经营性贷款合同，与借款人约定后续经营性贷款的发放接续条件，经营性贷款可用于置换项目前期的开发建设贷款。
在这位银行人士看来，上述条款的修改，正是瞄准住房租赁市场发展的重点与短板，充分按照市场化原则，向租赁住房的投、开发、建设、运营提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。
上述城商行对公业务部门负责人直言，以往针对住房租赁项目的融，银行内部往往参照传统住房开发项目类别评估其信贷风险，导致信贷投放力度不够大，在《意见》面世后，银行内部正迅速学习理解《意见》相关条款，尽快调整针对住房租赁项目的信贷政策与信贷风险评估机制，力争扩大住房租赁领域的信贷金投放。
“尤其是针对大城市住房租赁项目与自持物业住房租赁企业，今年的信贷金投放力度肯定会明显上升。”他分析说。
记者注意到，《意见》要求金融支持住房租赁市场发展应突出重点、瞄准短板，一是主要在大城市，围绕解决新市民、青年人等群体住房问题，支持各类主体新建、改建和运营长期租赁住房，盘活存量房屋，有效增加保障性和商业性租赁住房供应；二是重点支持以独立法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投和管理能力的自持物业型住房租赁企业，促进其规模化、集约化经营，提升长期租赁住房的供给能力和运营水平。
值得注意的是，《意见》还对住房租赁领域金融产品提出更细致的管理要求，比如住房租赁开发建设贷款期限一般为3年，最长不超过5年，租赁住房建设的项目本金比例应符合国务院关于固定产投项目本金制度相关要求；此外，金融机构应满足团体批量购买租赁住房的合理融需求，住房租赁团体购房贷款的期限最长不超过30年。
首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池认为，《意见》不但创新了住房租赁信贷品种，还拓宽了住房租赁市场多元化投融渠道，为利用各类建设用地依法依规建设和持有运营长期租赁住房提供较强的信贷支持，有利于进一步吸引相关市场主体加大投力度，进而促进住房租赁市场稳步发展。
房地产投信托基金有望拓宽项目退出方式？
值得注意的是，《意见》还针对拓宽住房租赁市场多元化投融渠道，提出了多项举措，包括支持拓宽住房租赁企业债券融渠道；支持发行住房租赁担保债券；稳步发展房地产投信托基金；支持金融机构、产管理机构规范投住房租赁相关金融产品；鼓励住房租赁企业、专业产管理机构通过房地产投信托基金长期持有运营租赁住房；支持保险金等长期金投住房租赁市场等。
“尤其是《意见》提出稳步发展房地产投信托基金，颇受市场关注。因为这意味着住房租赁项目的退出渠道变得日益宽广。”前述房地产基金投总监向记者表示，以往本只能通过出售住房租赁项目实现项目退出，但在实际操作环节，收购方往往因金链问题或市场环境变化，容易突然退出“项目收购”，导致项目退出难度增加，无形间影响各路本进军住房租赁市场的热情。若房地产投信托基金能获得稳步发展，不少租金收入长期稳健的优质住房租赁项目就能向他们出售并实现项目获利退出，必将提振各路本入场的兴趣。
《意见》指出，稳步推进房地产投信托基金试点工作，在把控风险前提下，募集金用于住房租赁企业持有运营长期租赁住房。支持房地产投信托基金份额交易流通，促进住房租赁企业长期稳定经营，防范短期炒作。优先支持雄安新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义先行示范区等国政策重点支持区域以及人口净流入的大城市开展房地产投信托基金试点，为利用各类建设用地（含集体建设用地、企事业单位自有空闲土地等）依法依规建设和持有运营长期租赁住房的企业提供金支持。
在业内人士看来，这驱动各路本会侧重关注雄安新区、海南自由贸易港、深圳与其他大型城市的房地产投信托基金试点动向，先在这些地区积极投优质住房租赁项目。
招联金融首席研究员董希淼建议，若要吸引更多社会本入场参与住房租赁项目投融，相关部门一方面需出台更丰富的正向激励措施。另一方面则要做好金监控，防范某些本利用住房租赁信贷创新产品进行“项目套现”，包括对沉淀在住房租赁企业的金进行托管或集中存管，以此减少金被挪用的可能。
光大证券首席金融业分析师王一峰认为，《意见》将有助于加快构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供给体系，进而拓宽住房租赁市场多元化投融渠道，打通了保险金、债券发行、房地产投信托基金等多元金供给通路，进一步充实住房保障金供给体系，助力实现“居者有其屋”。
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